作者:时代财经 童洁 编辑:张常旺

  易居企业集团CEO丁祖昱

  极其艰难的2020年,全国楼市先抑后扬,市场总成交额悄然站到了17万亿高度,千亿房企突破40家。但销售规模创新高的同时,行业也在发生一些改变,房企面临新的问题和挑战。

  行业已然进入了全新的阶段,未来市场怎么走,行业如何发展,是外界所关注的焦点。2021年丁祖昱评楼市发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱如往年一样,对2021年房地产走势做出了十大预测。

  预测一:行业步入无增长时代

  丁祖昱称,过去几年,行业成交面积一直处于相对稳定的状态,销售额、销售面积的暴增时代已经过去。未来,在“房住不炒”的基调下,行业不确定因素减少,增长进入瓶颈阶段,因此,2021年,房地产行业或将步入“无增长时代”。

  此外,从数据来看,截至今年11月,45家典型房企中已有7家房企出现负增长,另有11家房企增速低于行业平均水平。丁祖昱认为,2021年,规模房企负增长现象将增加。

  预测二:政策关注重点在租赁

2020年,接二连三的长租公寓爆雷事件引爆了租房问题,尤其是长租公寓头部企业蛋壳公寓的爆雷搅动着整个行业,租赁市场的矛盾不断激化,相关话题一次次登上各大社交平台热搜。

  然而,租赁市场的需求和容量却是巨大的。丁祖昱表示,调研数据显示,50%的90后或00后准备长期租房,市场仍有发展空间。如此情形下,他认为,明年政策的关注点将落在租赁市场。

  “租赁比买卖更加市场化,这也是爆雷现象频出的其中一个原因。要解决租赁问题,根本在于解决住的问题,而不仅仅是买房的问题,既要高度重视保障性租赁住房建设,又要让土地供应向租赁住房建设倾斜,还要对租金水平进行合理调控。”

  预测三:金融政策趋紧,“三道红线”范围扩大

对于房企而言,2020年的疫情并非唯一的“黑天鹅”,还有震慑所有房企的“三道红线”。用丁祖昱的话来说,三道红线让整个金融环境发生了天翻地覆的变化,房企融资阻力大增,房企融资热度降至冰点。

  8月,住建部、人民银行在京召开房地产企业座谈会,会议上明确指出,为控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”,分别是:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1。

  据称,首批被拿来“打样”的房企有12家,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。

  丁祖昱称,2021年,三道红线的覆盖范围必定会扩大。

  预测四:企业快速去杠杆,过半房企“转绿”

  按照三道红线的标准,房企被划为红、橙、黄、绿四档。

  其中,三道线全部踩中的房企为“红档”,按照规定,红档房企有息负债规模不得增加;踩中两道线为橙档,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一道线为黄档,有息债务规模年增速控制在10%;一道线都没踩中的房企,被归为绿色档,有息债务规模年增速可放宽至15%。

有媒体以上市房企2020年年中报为统计口径,营业收入TOP100的企业中,三道红线全踩中的房企数量达到30家,橙档房企有20家,黄档房企33家,三项指标均达标的绿档房企则仅有17家。

  丁祖昱向时代财经表示,2021年,“转绿”将是踩线房企共同的目标,并且,降杠杆的方式五花八门,房企会通过多途径来达到降杠杆目的。他预计,2021年将有过半房企完成“转绿”任务。

  预测五:投资趋同,重点城市地价难降

疫情影响下,2020年房地产行业经历了一段黑暗的时光。为了推动房地产市场的稳步回归,各地加大了优质用地供应量,土地市场热度明显提升,地价随着优质用地的供应增加上升。例如上海、杭州、南京等热门城市均出现房企抢地潮,溢价率也有所回升。

  丁祖昱认为,2021年,房企的投资会有更加明显的趋同性,重点城市地价很难下降。但他在接受时代财经采访时也强调,类似上海这样的一线城市,地价高企,房企拿地后能否盈利需要打一个问号。

  预测六:销售全口径上升,操盘权益下降

“今年在疫情环境中,房地产市场保持7%左右的销售增速,上海、深圳、杭州这些热门城市频频出现千人摇、万人摇的景象,市场一片火热,整体表现非常不错。”丁祖昱表示,房企销售额的增长将继续体现在2021年。

  但是,部分房企销售额持续增长的同时,操盘和权益数据却呈现着下滑曲线。他预计,明年政策会趋紧,或是稳中趋紧,这样的大环境下,操盘或权益下降可能会成为一种常态。

  预测七:数字化加速,线上营销成为新战场

疫情的发生加快了房地产布局线上的步伐,直播带货成为房地产营销的一个重要出口,不仅有房企高管亲自下场带货,还吸引了头部网红、明星的纷纷加入。
丁祖昱分析,95后和00后逐渐进入房地产买家市场,调研数据显示,有60%多的95后和00后有买房意向,而生活方式的不同注定了他们不会采取传统的购房模式,所以新生力量流入市场后,房地产营销模式会发生非常大的变化。

  在他看来,在线营销一定是未来主要的战场,但从起步到成熟需要一个过程,2020年房地产行业很大的一个突破就是对线上的布局,预计随着房企布局脚步的加快,3-5年内,房地产线上营销模式可以看到很好的效果。

  预测八:养老进入新时代,增长提速规模放量

“养老地产的曙光出现了。”房企积极布局的众多新赛道中,养老地产被丁祖昱视为即将迎来爆发的板块。

  他的判断基于一组数据,以及今年以来政策对养老产业的侧重。丁祖昱称,2019年,我国60岁以上的老人已达2.53亿人,这些人群中哪怕只有1%的人有养老服务需求,那么行业的规模就足够大了。

  更重要的是,如今60后也正式入场,将推动养老需求的释放,丁祖昱预计,未来养老产业的规模有望超越地产。

  预测九:资本聚焦仍在物业,估值全面回归理性

相较于房企上市后的低迷表现,2020年,物业股受到了资本市场的青睐。丁祖昱认为,2021年,物业仍将是资本关注的焦点,原因在于物业是抗周期的板块,且集中度仅在30%左右,上升空间很大,具备上市条件但尚未上市的物企还有很多,但估值会趋于理性。

  与此同时,他也指出,物企的分化非常严重。“上市物业公司至少一分为二,资本市场关注的不会超过30家,多半成为‘僵尸股’。预计一两年内物业板块会出现房企一样的规模物企,不过,不同的是,过去20年前20强房企发生天大的变化,但是物企会在三年内形成梯队。”

  预测十:看好这些地产股和物业股

  龙湖集团、华润置地、旭辉控股、金地集团、万科A、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活。